Endringer i avhendingsloven gjeldende fra 1. januar 2022

I mai 2019 vedtok Stortinget flere endringer i avhendingsloven. Loven som regulerer rettigheter og plikter mellom kjøper og selger i forbindelse med salg av (brukt)bolig. Disse endringene vil tre i kraft fra og med 1. januar 2022 og vil få betydning for hvilke rettigheter du har når du skal kjøpe eller selge bolig.

Forbud mot som-den-er forbehold

Etter dagens avhendingslov kan en bolig selges med «som-den-er» forbehold. Ved et slikt forbehold fraskriver selger seg fra ansvar for skjulte feil og mangler ved eiendommen. Skjulte feil og mangler som selger ikke var kjent med på avtaletidspunktet blir da kjøpers problem, med mindre de er å betrakte som vesentlige.

Denne bestemmelsen i avhendingsloven har medført en rekke rettslige tvister og terskelen for hva som skal anses som vesentlig feil og mangler oppleves ofte høy for kjøper. Selv om det vil bero på en konkret vurdering i den enkelte sak, der flere elementer vil spille inn, har rettspraksis indikert en utbedringskostnad på 5-6% av kjøpesum for at det kan defineres som vesentlig.

Ved den nå vedtatte lovendring fjernes muligheten for selger til å ta et slikt generelt forbehold. Det har vært et ønske fra lovgiver å snu om på risikofordelingen fra dagens lov, ved at selger i større grad skal være seg bevisst på de opplysninger som gis om eiendommen i forbindelse med salget. Lovendringen stimulerer til at det innhentes mer og bedre informasjon før eiendommen selges, slik at kjøper får et bedre beslutningsgrunnlag.

Forskriftskrav til tilstandsrapport

Selgers opplysningsplikt må sees i sammenheng med at det ved lovendring og forskrift nå vil stilles strengere krav til tilstandsrapport og innholdet i disse. Ved de nye krav til tilstandsrapport skal eiendommens tilstand i så stor grad som mulig være kjent for kjøper forut for kjøpet. Man søker ved dette å redusere antall skjulte feil og mangler, som igjen vil redusere antall potensielle rettslige tvister.

Andre sentrale endringer

Terskelen for å legge frem et mangelskrav vil ved endringene bli senket, men for å unngå at kjøper skal kunne gjøre gjeldende enhver liten mangel, fastslår den nye lov at kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til kr 10.000.

I den reviderte lov er det tillegg spesifisert at hvor innvendig areal er mindre enn opplyst, vil dette utgjøre en mangel dersom avviket er mer enn 2% og utgjør minst 1 kvm.

De nye lovendringene innebærer i praksis at kjøpers rettigheter ved kjøp av bolig styrkes. Så får tiden vise om antall rettslige konflikter reduseres.